Dit schreef ik nadat ik een VvE-akte las.
Er is een wereld die zelden zichtbaar is voor wie er woont, maar die wel alles bepaalt, een wereld die niet bestaat uit mensen maar uit papier, uit aktes, breukdelen en stemverhoudingen, en die pas voelbaar wordt wanneer besluiten worden genomen waarvan niemand zich kan herinneren dat ze werkelijk besproken zijn.
Die wereld heet de VvE.
Stemmen zonder stemmen
In theorie klinkt het redelijk: gezamenlijk eigendom vraagt om gezamenlijke besluitvorming. In de praktijk blijkt die besluitvorming echter niet gebaseerd op mensen, maar op vierkante meters, op bezit dat wordt opgeteld en omgerekend tot stemgewicht, waardoor een stem geen stem meer is, maar een afgeleide van eigendom.
Wie meer vierkante meters bezit, heeft meer stemmen. Wie meerdere appartementen bezit, telt meerdere keren mee. Wie huurt, telt niet. Dat staat niet tussen haakjes of in kleine lettertjes, maar vormt de kern van hoe veel VvE’s juridisch zijn ingericht.
De akte liegt niet
In veel VvE’s bestaan er grofweg twee manieren van stemmen, iets wat voor bewoners vaak pas zichtbaar wordt wanneer er spanningen ontstaan.
De eerste vorm is overzichtelijk: één appartement, één stem. In dat model telt ieder appartementsrecht even zwaar, ongeacht grootte of waarde, en sluit de besluitvorming het meest aan bij het idee van gezamenlijk wonen.
De tweede vorm – en die geldt voor deze VvE – koppelt stemrecht aan het breukdeel van het appartementsrecht. Dat breukdeel is gebaseerd op het bruto vloeroppervlak, waarbij grotere woningen en meerdere appartementen automatisch meer stemgewicht krijgen.
In de akte van oprichting staat dit helder geformuleerd, in neutrale en juridisch correcte taal: stemmen volgen het breukdeel, en breukdelen volgen vierkante meters.
Dat betekent dat besluitvorming niet gelijk verdeeld is, maar zich concentreert bij degene die het meeste bezit. Niet door machtsmisbruik, maar door ontwerp.
Wanneer democratie een rekensom wordt
Een VvE-vergadering kan eruitzien als overleg, maar functioneert vaak als bevestiging van een uitkomst die al vastligt, omdat de stemverhoudingen bij voorbaat bepalen wie doorslaggevend is.
Voor huurders en eigenaren met weinig eigendom ontstaat daarmee een vreemde situatie: zij leven in het gebouw, dragen zorg voor de plek, ervaren de gevolgen van besluiten, maar hebben geen formele stem in de besluiten die hun dagelijks leven beïnvloeden. Wat resteert is betrokkenheid zonder invloed.
Juridisch correct, maatschappelijk scheef
Er is niets illegaals aan deze constructie. Integendeel, zij is zorgvuldig vastgelegd, goedgekeurd door notarissen en banken, en volledig ingebed in het vastgoedrecht. Maar wat juridisch klopt, kan maatschappelijk wringen.
Wanneer wonen wordt teruggebracht tot een rekensom van meters en rendement, verdwijnt het perspectief van degenen voor wie wonen geen investering is, maar bestaansvoorwaarde.
De stille consequenties
De gevolgen van deze manier van stemmen zijn zelden zichtbaar op papier, maar wel in het dagelijks leven: besluiten over onderhoud, kosten, gebruik van ruimtes en toekomstplannen worden genomen zonder dat degenen die er wonen wezenlijk kunnen meewegen. Niet omdat zij onredelijk zijn, maar omdat zij formeel niet bestaan binnen het besluitvormingsmodel.
Bewustwording als eerste stap
Dit is geen pleidooi tegen VvE’s en geen beschuldiging aan eigenaren. Het is een uitnodiging om te zien hoe een ogenschijnlijk neutrale constructie in de praktijk ongelijkwaardigheid kan versterken.
Misschien vraagt samen wonen niet alleen om gezamenlijke eigendom, maar ook om gezamenlijke verantwoordelijkheid, en om de vraag of stemrecht uitsluitend gekoppeld moet zijn aan bezit, of ook aan leven, zorg en aanwezigheid.
Tot slot
Zolang stemmen worden geteld in vierkante meters, blijft besluitvorming een kwestie van optellen in plaats van luisteren.
En zolang dat zo is, blijft de wereld van de VvE voor velen een elitaire wereld, waarin alles klopt op papier, maar niet vanzelfsprekend in het leven.
Naschrift
Wat ik hoop met deze tekst, is niet om te polariseren of te beschuldigen, maar om zichtbaar te maken hoe iets dat juridisch logisch en netjes is ingericht, in het dagelijks leven heel anders kan uitpakken.
Veel bewoners weten simpelweg niet dat er verschillende manieren van stemmen bestaan binnen een VvE, en ontdekken pas laat dat de vorm die is gekozen grote gevolgen heeft voor hun invloed, hun positie en hun gevoel van zeggenschap. Bewustwording is geen aanval, maar een uitnodiging tot gesprek.
Niet alles wat vastligt hoeft onaantastbaar te zijn, en niet elke structuur die ooit logisch was, blijft dat ook wanneer de wereld en haar bewoners veranderen.
Geef een reactie